政策原文：《恩平市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見》的通知

　　視頻解讀：恩平市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見

　　自我市2016年6月正式開始不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的深入開展，一些歷史問題逐漸顯現(xiàn)。原來房屋和土地長期分散登記遺留的歷史問題日益突出，不利于維護群眾合法財產(chǎn)權(quán)益，也給社會安全穩(wěn)定帶來隱患。為切實解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，進一步規(guī)范不動產(chǎn)登記工作，必須盡快出臺不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見。

　　一、《處理意見》的制訂依據(jù)是什么？

　　制訂依據(jù)包括：

　?。ㄒ唬吨腥A人民共和國土地管理法》；

　?。ǘ吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；

　?。ㄈ吨腥A人民共和國物權(quán)法》；

　?。ㄋ模恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》；

　?。ㄎ澹恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細則》。

　　二、《處理意見》主要解決了哪些不動產(chǎn)登記歷史遺留問題？

　　主要對十三類不動產(chǎn)登記歷史遺留問題提出了具體的處理辦法：

　　一是關(guān)于建筑物跨宗地紅線建設(shè)導致土地用途、土地使用年限不一致的問題。對于建筑物跨宗地紅線建設(shè)導致土地使用年限不一致的，按照土地使用年限“就短”的原則辦理。對于建筑物跨宗地紅線建設(shè)導致土地用途不一致的，按照經(jīng)規(guī)劃批準的建筑物的實際用途確定土地的用途，依法須補繳土地出讓金的，土地使用權(quán)人須進行補繳。

　　二是關(guān)于建筑物超出宗地紅線，占用面積，界線部分超過發(fā)證、界線不一致的問題。分三類情況處理：1.建筑物基底未超出用地紅線但陽臺、飄窗等垂直投影超出紅線的，可以辦理登記；2.建筑物基底超出用地紅線,房屋業(yè)主未辦理房屋所有權(quán)證的，視不同情況采取“按照實際用地和建筑面積登記”、“進行違法用地處理并補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)后辦理登記”、“不予受理登記，屬于住宅的列入問題樓盤一事一議”等辦法處理；3.建筑物基底超出用地紅線,房屋業(yè)主已辦理房屋所有權(quán)證并持該證書申請登記的，可以辦理登記，但房屋業(yè)主需視情況補繳超出用地紅線部分的土地出讓金及相關(guān)稅費。

　　三是關(guān)于無土地權(quán)屬來源已辦理房屋登記的問題。分兩類情況處理：1.小區(qū)全部房屋仍在開發(fā)商名下或房屋為自建房的，進行違法用地處理并補辦土地出讓手續(xù)后，予以辦理登記；2.房屋業(yè)主已辦理房屋所有權(quán)證并持該證書申請登記的，原則按照劃撥土地辦理。但涉及買賣、交換、贈與、抵押等不動產(chǎn)處置情況的，房屋業(yè)主須補辦土地出讓手續(xù)、補繳土地出讓金后，才可辦理登記。

　　四是關(guān)于已辦理土地登記但未辦理房屋登記的問題。已辦理土地登記但無辦理房屋登記商品房（自建房），向市自然資源、住建部門申請完善規(guī)劃竣工驗收手續(xù)后，才予以辦理登記。

　　五是關(guān)于有土地權(quán)屬來源但未辦理相關(guān)不動產(chǎn)登記的問題。分兩種情況：1. 對于國有資產(chǎn)公司、鎮(zhèn)政府（街道辦）或其下屬單位將原批準用地進行分塊轉(zhuǎn)讓，用于自建住房，但一直未辦理出讓及分割轉(zhuǎn)讓手續(xù)的歷史用地，權(quán)利人憑來源資料申請辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)的，須進行違法用地罰款處理并補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，再進行分割轉(zhuǎn)讓登記。2.未辦理批準手續(xù)但已進行分塊轉(zhuǎn)讓，用于自建住房的情況，須完善歷史用地手續(xù)后再辦理不動產(chǎn)登記。

　　六是關(guān)于在合法宗地上建造房屋，其房屋所有權(quán)（或土地使用權(quán)）沒有同步轉(zhuǎn)移，導致土地、房屋權(quán)利不一致的問題，分兩種情況處理：1.以現(xiàn)有的房屋所有人為轉(zhuǎn)移，經(jīng)過多次轉(zhuǎn)移的都是以現(xiàn)有的所有人為轉(zhuǎn)移申請人，對既往轉(zhuǎn)移人不予以追溯。如現(xiàn)房屋所有權(quán)人未能收回原權(quán)利人土地證書的，應當在不動產(chǎn)登記機構(gòu)門戶網(wǎng)站公告作廢，公告期間無異議的，應予以辦理。2.未分割辦證的自建房和工業(yè)廠房，其房屋所有權(quán)（或土地使用權(quán)）已單獨多次轉(zhuǎn)移，且相繼取得房產(chǎn)證（或土地使用證）但沒有同步辦理國有土地使用權(quán)證（或房產(chǎn)證）的不動產(chǎn)，當事人持有房產(chǎn)證（或土地使用證），原有權(quán)利人的國有土地使用證（或原權(quán)利人的房產(chǎn)證）共同申請辦理房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的不動產(chǎn)登記的，經(jīng)調(diào)查核實，應予以受理。

　　七是關(guān)于綜合用地、商住用地、多種用途細分登記的問題。對于在土地出讓時，綜合用地、商住用地等無進行用途細分，但是根據(jù)城市規(guī)劃，需進行用途細分的，按照不超過原土地出讓年限及土地用途最高出讓年限的原則辦理。具體為：使用年限自原土地出讓起始日期計算，綜合用地最高年限不超過50年；商住用地細分為住宅用地70年，商業(yè)用地40年。

　　八是關(guān)于開發(fā)建設(shè)單位已經(jīng)注銷或被吊銷營業(yè)執(zhí)照，造成購房人無法辦理不動產(chǎn)登記的問題?？捎少彿咳藨{清晰的權(quán)屬來源證明材料（購房合同、發(fā)票等），有關(guān)稅費繳納憑證等資料，單方申請轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)公告無異議后給予辦理。

　　九是關(guān)于已完成的開發(fā)住宅小區(qū)，原開發(fā)商名下土地或房屋被分別查封，無法辦理不動產(chǎn)登記的問題。房屋尚未確權(quán)到業(yè)主名下，仍在開發(fā)商名下的，開發(fā)商申請辦理不動產(chǎn)登記，不予受理。房屋已確權(quán)到業(yè)主名下，并取得房產(chǎn)證的，由房屋所有人向查封法院提出異議，解除查封后再申請辦理不動產(chǎn)登記。

　　十是國有建設(shè)用地批準書或土地使用證抵押狀態(tài)未注銷，地上商品房已辦理房產(chǎn)證，現(xiàn)無法辦理不動產(chǎn)變更登記的問題。房屋所有權(quán)人申請辦理不動產(chǎn)變更、轉(zhuǎn)移登記的，經(jīng)抵押權(quán)人同意，應當給予辦理，在登記簿中注明土地處于抵押狀態(tài)。

　　十一是關(guān)于將國有土地誤登記為集體土地的問題。權(quán)利人憑來源證明（如歷史征地資料、購地協(xié)議、鎮(zhèn)政府（街道辦）說明等），可更正登記為國有土地，原則上按照劃撥土地管理。但涉及買賣、交換、贈與、抵押等情況的，需申請辦理劃撥土地補辦出讓手續(xù)，補繳出讓金及相關(guān)稅費后，才予以辦理登記。

　　十二是關(guān)于土地利用開發(fā)強度不符合轉(zhuǎn)移條件的問題。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》關(guān)于“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時， 屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上”才能轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，未達到上述土地利用開發(fā)強度的土地不受理轉(zhuǎn)移登記申請。

　　十三是關(guān)于法院拍賣未辦理產(chǎn)權(quán)登記的不動產(chǎn)，買受人持法院協(xié)助執(zhí)行通知書辦理不動產(chǎn)登記的問題。買受人持法院協(xié)助執(zhí)行通知書辦理不動產(chǎn)權(quán)登記的，買受人補交土地出讓金及相關(guān)稅費后，將不動產(chǎn)確權(quán)給買受人名下。涉及違法用地的須進行罰款處理后才能辦理確權(quán)登記。

　　三、《處理意見》的適用范圍是什么？

　　本意見適用于恩平市轄區(qū)范圍內(nèi)，對實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記（2016年6月20日）前存在的不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理。

　　四、《處理意見》什么時候?qū)嵤?/strong>

　　本意見自2021年4月1日起施行，有效期3年。