EPFG2021001
各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、市有關(guān)單位：
《恩平市商業(yè)與住宅用地容積率管理辦法》業(yè)經(jīng)市政府十六屆138次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。
恩平市人民政府辦公室
2021年1月8日
恩平市商業(yè)與住宅用地容積率管理辦法
第一條為規(guī)范商業(yè)與住宅用地出讓土地規(guī)劃條件的制定，明確容積率的規(guī)劃管理，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《建設(shè)用地容積率管理辦法》（建規(guī)〔2012〕22號）、《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》（中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第7號）和《廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條在恩平市行政區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)與住宅用地的出讓和開發(fā)中涉及容積率確定和調(diào)整的，適用本辦法。
第三條規(guī)劃條件作為國有土地出讓合同的組成部分，是土地出讓和開發(fā)建設(shè)的法定依據(jù)，規(guī)劃條件的確定和調(diào)整以控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)。
第四條任何單位和個人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)，不得隨意調(diào)整。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按本辦法的規(guī)定進(jìn)行，不得以政府會議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率。
第五條本辦法實施前已出讓的商業(yè)與住宅用地的容積率，在不超出控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的上限前提下，按如下辦法確定：
?。ㄒ唬┩恋爻鲎寱r，市職能部門出具了建設(shè)用地規(guī)劃許可證和規(guī)劃條件并作為土地出讓合同附件的，或土地出讓合同明確約定條件的，按合同約定的規(guī)劃條件執(zhí)行。
（二）土地出讓時未明確規(guī)劃設(shè)計條件，但取得不動產(chǎn)權(quán)證書后經(jīng)市職能部門補(bǔ)發(fā)過規(guī)劃條件，且在有效期內(nèi)的（有效期指批準(zhǔn)規(guī)劃時確定的有效時間；批準(zhǔn)規(guī)劃時未明確有效期的，自本辦法生效之日起，有效期為1年），按批準(zhǔn)的規(guī)劃指標(biāo)確定；如多次出具規(guī)劃條件且在有效期內(nèi)的，按最后批準(zhǔn)的規(guī)劃條件執(zhí)行；已過有效期的，按本條第（五）項的規(guī)定認(rèn)定。
?。ㄈ┪疵鞔_規(guī)劃設(shè)計條件，后經(jīng)批準(zhǔn)規(guī)劃行政許可的（含修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證），按批準(zhǔn)的規(guī)劃指標(biāo)執(zhí)行，曾多次批準(zhǔn)的，按最后批準(zhǔn)的規(guī)劃指標(biāo)執(zhí)行。
?。ㄋ模┘扔幸?guī)劃條件，又有批準(zhǔn)修建性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的，如兩者容積率不同的，容積率按高值執(zhí)行。
（五）既未明確規(guī)劃設(shè)計條件，也無經(jīng)批準(zhǔn)規(guī)劃行政許可的（含修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證），容積率按以下辦法認(rèn)定：
1．屬恩平市中心城區(qū)范圍的（按《恩平市城市總體規(guī)劃（2011-2035年）》確定的范圍，面積約310.7平方公里），商業(yè)、居住用地容積率≤2.5，且不得超出控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的上限。
2．屬恩平市各鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍的，商業(yè)、居住用地容積率≤2.0，且不得超出控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的上限。
3．若中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率上限大于2.5或各鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率上限大于2.0，建設(shè)單位因?qū)嶋H建設(shè)需要按控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的上限值調(diào)整容積率的，需按照本辦法第九、十條的規(guī)定辦理補(bǔ)繳超出2.5或2.0部分容積率的土地出讓價款手續(xù)，并報市人民政府批準(zhǔn)。
?。┥虡I(yè)住宅混合用地未明確商業(yè)和住宅用地比例的，統(tǒng)一按商業(yè)建筑面積不超過30%、住宅建筑面積不低于70%確定。
?。ㄆ撸┢渌闆r根據(jù)需要可報市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審定。
?。ò耍┮怨_招標(biāo)、掛牌、拍賣方式受讓土地使用權(quán)的，原則上規(guī)劃條件所確定的容積率指標(biāo)不得調(diào)整。
第六條本辦法從實施之日起，新出讓的商業(yè)與住宅用地的容積率確定及調(diào)整按以下辦法確定：
（一）所在地域已有控制性詳細(xì)規(guī)劃的，容積率按控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)確定。
?。ǘ┧诘赜驔]有控制性詳細(xì)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃不詳?shù)?，按以下辦法認(rèn)定：
1．屬恩平市中心城區(qū)范圍的（按《恩平市城市總體規(guī)劃（2011-2035年）》確定的范圍，面積約310.7平方公里），商業(yè)、居住用地容積率≤2.5。
2．屬恩平市各鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍的，商業(yè)、居住用地容積率≤2.0。
?。ㄈ┮怨_招標(biāo)、掛牌、拍賣方式受讓土地使用權(quán)的，原則上規(guī)劃條件所確定的容積率指標(biāo)不得調(diào)整。
第七條商業(yè)核心區(qū)、城市標(biāo)志性地段、歷史文化保護(hù)區(qū)、特色風(fēng)貌保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)等特殊地段，其出讓土地的容積率應(yīng)根據(jù)相應(yīng)區(qū)域的要求、城市設(shè)計和景觀需要，由市自然資源局制訂方案，報市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會確定。
第八條臨城市道路、廣場的建設(shè)項目，能為社會提供自身功能需要以外的建成廣場、屋頂平臺、通道、綠地等公用設(shè)施或用地的，在符合規(guī)劃、消防、交通、環(huán)境等要求的前提下，可按下列規(guī)定增加建筑面積，但增加后總量不得超出控制性詳細(xì)規(guī)劃所控制的上限值。增加建筑面積應(yīng)按照容積率調(diào)整程序辦理。
?。ㄒ唬┖硕ㄈ莘e率≤2.5時，每提供1平方米公用設(shè)施或用地的，允許增加建筑面積2平方米。
（二）核定容積率﹥2.5且≤3時，每提供l平方米公用設(shè)施或用地的，允許增加建筑面積2.5平方米。
?。ㄈ┖硕ㄈ莘e率﹥3時，每提供1平方米公用設(shè)施或用地的，允許增加建筑面積3平方米。
?。ㄋ模┮怨_招標(biāo)、掛牌、拍賣方式受讓土地使用權(quán)的，除相關(guān)法律法規(guī)許可的情況外，原則上不得進(jìn)行容積率調(diào)整。
第九條擬調(diào)整的容積率符合地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃要求的，應(yīng)按以下程序調(diào)整：
（一）建設(shè)單位或個人向市自然資源局提出書面申請報告，說明調(diào)整的理由并附擬調(diào)整方案，調(diào)整方案應(yīng)表明調(diào)整前后的用地總平面布局方案、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、建筑空間環(huán)境、與周圍用地和建筑的關(guān)系、交通影響評價等內(nèi)容。
（二）市自然資源局應(yīng)組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家對容積率修改的必要性進(jìn)行專題論證；專題論證應(yīng)根據(jù)項目情況確定專家的專業(yè)構(gòu)成和數(shù)量，從建立的專家?guī)熘须S機(jī)抽取，論證意見應(yīng)當(dāng)附專家名單和本人簽名，保證專題論證的公正性、科學(xué)性。專家與申請調(diào)整容積率的單位或個人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。
?。ㄈ┦凶匀毁Y源局應(yīng)當(dāng)通過網(wǎng)上和現(xiàn)場進(jìn)行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時應(yīng)進(jìn)行走訪、座談或組織聽證。
?。ㄋ模┦凶匀毁Y源局依法提出修改或不修改建議并附有關(guān)部門意見、論證、公示等情況報市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議；經(jīng)審議同意后，市自然資源局將容積率調(diào)整方案和應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價格，報市人民政府批準(zhǔn)。
?。ㄎ澹┙?jīng)批準(zhǔn)調(diào)整增加容積率的，建設(shè)單位應(yīng)于自批準(zhǔn)之日起六個月內(nèi)到市自然資源局辦理相關(guān)用地手續(xù)，重新簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同(合同補(bǔ)充條款)，辦理補(bǔ)繳土地出讓價款后，辦理規(guī)劃調(diào)整手續(xù)。
第十條契稅按規(guī)定須另行繳交。
第十一條出讓土地開發(fā)項目竣工驗收時，因技術(shù)誤差等原因?qū)е马椖靠偨ㄖ娣e超過批準(zhǔn)指標(biāo)的1%或100平方米以上的，超出部分按增加容積率辦理。
第十二條容積率按以下公式計算
容積率=計算容積率總建筑面積÷建設(shè)用地面積
建設(shè)用地面積指凈用地面積。凈用地面積以市自然資源局正式劃定用地范圍的面積為準(zhǔn)。不計入凈用地面積的用地主要包括：城市道路、公共設(shè)施用地、城市河涌及其他有關(guān)控制線范圍內(nèi)的用地。歷史用地已辦理了不動產(chǎn)權(quán)證書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，用地范圍內(nèi)有部分用地被劃入規(guī)劃城市道路或公共設(shè)施用地，造成用地面積減少的，該減少部分面積對應(yīng)的建設(shè)面積指標(biāo)可轉(zhuǎn)移至建設(shè)用地。轉(zhuǎn)移后減少的用地不再予以補(bǔ)償，轉(zhuǎn)移后的容積率和總建筑面積不得超出控制性詳細(xì)規(guī)劃所控制的上限。辦理容積率轉(zhuǎn)移的報市人民政府批準(zhǔn)即可。
第十三條本辦法由市自然資源局負(fù)責(zé)解釋。
第十四條本辦法自2021年2月10日起施行，有效期5年。
